NULIDAD DE LAS CLÁUSULAS QUE IMPUTAN AL CONSUMIDOR LA OBLIGACIÓN DE SOPORTAR LA TOTALIDAD DE LOS GASTOS DE FORMALIZACIÓN DE LA HIPOTECA (NOTARÍA, REGISTRO E IMPUESTOS):

Es habitual –por no decir generalizado- que las Escrituras de préstamos hipotecarios firmadas entre particulares y bancos, contengan una cláusula por la que se establece que el prestatario-consumidor se obligaba al pago de todos los gastos que acarreaba la formalización de la hipoteca, tales como los de inscripción en el Registro de la Propiedad, Notaría, impuestos,…

Este es un ejemplo de estas cláusulas:

“La parte prestataria queda obligada al abono de los gastos de tasación del inmueble, gastos de otorgamiento de la presente escritura, incluyendo la primera copia para la Entidad acreedora, los honorarios del Registrador para su inscripción, modificación, subsanación o cancelación, así como también los impuestos que por todos los conceptos se devenguen por razón del préstamo, y en caso de incumplimiento, satisfará las costas procesales que se originen, incluso los de cualquier tercería y los honorarios y derechos de letrado y procuradora que intervengan en los procedimientos correspondientes. Se obliga igualmente al pago de los gastos que origine el seguro de incendios, o de todo riesgo a la construcción en el caso de edificación…

La [entidad] queda formalmente e irrevocablemente autorizada por la parte prestataria para realizar los trámites necesarios con objeto de llevar a cabo la inscripción en el Registro de la Propiedad de la presente escritura y de los documentos previos y complementarios que fueran precisos para la inscripción de esta escritura a través de un Gestor Administrativo, siendo por cuenta y cargo del prestatario los gastos, honorarios, tributos que se ocasionen o devenguen por tal motivo y por la inscripción de la escritura correspondiente”.

De conformidad a “pactos” [por llamarlo de alguna manera] como el anterior, cientos de miles de consumidores se vieron obligados a abonar, en exclusiva, al 100%, los gastos de Notaría, Registro de la Propiedad y pago de impuestos (AJD), además de los de gestoría (designadas por las entidades bancarias; siendo algunas, inclusive,  pertenecientes a la propia entidad, directa o indirectamente).

El Tribunal Supremo, a final de 2.015 dictó una Sentencia (705/2015) –que tiene efectos frente a dos entidades bancarias- por la que declaraba la nulidad de dichas cláusulas, considerando que es ABUSIVO CARGAR AL CONSUMIDOR CON LA TOTALIDAD DE TALES GASTOs. Dice, concretamente, la referida Sentencia, “ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada; y que además, aparece expresamente recogida en el catálogo de cláusulas que la ley tipifica como abusivas”. Viendo el ejemplo anteriormente expuesto, parece que el Tribunal Supremo no se equivoca cuando habla de desequilibrio; ¿Quién, en igualdad de condiciones, con una negociación individual, hubiera aceptado el pago de todos los conceptos?

Amparándose en la anterior argumentación, y reiterando lo ya expuesto en anteriores Sentencias de la Sala (550/2000 y 842/2011), concluye que la cláusula por la cual se atribuye, al consumidor, la obligación de pago de la totalidad de los referidos gastos [Notaría, Registro e impuestos] es una cláusula abusiva que limita los derechos del consumidor.

Algunos estudios cifran, con carácter estimativo, en unos 3.000 € (para una hipoteca media de unos 150.000 €), la cantidad que cada consumidor habría pagado por tales conceptos y que, por tanto, tendría derecho a reclamar. Pero, lógicamente, se trata de una simple estimación, y habrá que atender a los concretos gastos generados que variarán en función del importe de la hipoteca.

Lo que está claro es que con la Sentencia del Tribunal Supremo se abre una vía para reclamar frente a una práctica que era, sin duda, contraria a la igualdad de las partes y un claro abuso de la posición de superioridad en la que se encuentran las entidades frente a los consumidores.

Desde nuestro despacho recomendamos proceder a la reclamación de dichos gastos, pues, a la vista de la Sentencia comentada, la probabilidad de un resultado satisfactorio es muy alta, y porque puede significar la recuperación de una importante cantidad que los particulares nunca debieron haber abonado (o que, por lo menos, debieron ser compartidos entre prestamista y prestatario).

Para proceder a solicitar la devolución de esas cantidades (más los correspondientes intereses), se hace necesario reunir una serie de documentos que serán los que sirvan de base para poder iniciar la correspondiente reclamación:

• Escritura de hipoteca (a fin de acreditar la existencia de la cláusula discutida).
• Factura de Notaría y Registro de la Propiedad.
• Carta de pago del Impuesto (AJD) con el justificante del pago (normalmente figura mecanizado a pie de página, con sello de la entidad bancaria donde se efectuó el pago).
• Cualquier otro documento que pueda servir de soporte para acreditar que la cláusula fue impuesta por la entidad, y que acredite el desembolso de los gastos reclamados.

Si está usted pagando su hipoteca, o finalizó el pago de la misma recientemente, y se encuentra en alguna de las situaciones descritas, o bien desconoce con precisión el concreto contenido de su préstamo, consúltenos sin compromiso y conozca las posibilidades de reclamación que le asisten. La primera consulta es gratuíta.

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