Hace unos meses un cliente acudía a nuestro despacho para que le ayudáramos con las gestiones necesarias para la adquisición de una vivienda unifamiliar en la que estaba altamente interesado.

Cuando solicitamos a la parte vendedora la documentación relativa a la vivienda descubrimos que la misma era titularidad de una empresa, no de un particular. Lo que realmente estaba en venta era la empresa cuyo único activo, supuestamente, era el inmueble en cuestión.

Pero, ¿y cuál era el pasivo de esa empresa? Si nuestro cliente adquiría la empresa -en su único ánimo de conseguir la vivienda- ¿que responsabilidad asumía respecto de las deudas que tuviera esa sociedad? Llegados a este punto, lógicamente, advertimos al cliente de la imperiosa necesidad de revisar documentación que permitiera evitar riesgos y asegurara la viabilidad de la operación sin asumir las eventuales deudas y obligaciones que pudiera tener la empresa en cuestión.

Nuestro cliente estaba, literalmente, desesperado por conseguir la casa de sus sueños y no quiso seguir nuestros consejos e instrucciones, por lo que desde nuestro despacho nos vimos obligados a finalizar el encargo, debido a los riesgos de la operación para el cliente por la posible existencia de pasivos ocultos.

Este caso real, nos sirve de introducción para presentar el tema a tratar, en concreto la adquisición de empresas, los pasivos ocultos de las mismas y mecanismos de garantía frente a dicha eventualidad.

En primer lugar, ante el interés en la adquisición de una empresa, y de cara a conocer la posible existencia de pasivos ocultos no declarados por la vendedora, la futura compradora deberá comenzar por requerir una serie de documentación a la vendedora para llevar a cabo las comprobaciones necesarias y verificar activo, pasivo, balance,etc…Es lo que se denomina una «due diligence» que deberá ser elaborada por profesionales con conocimientos en diferentes áreas, y consistirá en un exhaustivo análisis, y posterior informe, sobre la situación jurídica, financiera, fiscal, contractual, urbanística, laboral, administrativa … de la empresa a adquirir.

A través de dicho instrumento se podrán conocer determinados detalles que, en su caso, y de no ser comunicados por la empresa, podrían constituir un «pasivo oculto», por ejemplo:

Embargos de la Seguridad Social por impago de cuotas,

• Embargos sobre los inmuebles propiedad de la sociedad,
• Sanciones tributarias,
• Reclamaciones salariales de sus trabajadores,
• Procedimientos sancionadores administrativos,
• Reclamaciones judiciales efectuadas por terceros,
• Y otras muy diversas contingencias derivadas del tráfico jurídico empresarial.

Frente a estos eventuales perjuicios, el comprador puede hacer uso de diversas cautelas y mecanismos de garantía en prevención de los riesgos que hemos señalado. Primeramente, el comprador debe exigir la introducción, en el contrato por el que formalice la adquisición, de una estipulación relativa a «reconocimiento de responsabilidades y garantías» cuyo contenido y redacción deberá ser lo más amplio y detallado posible, respecto a la inexistencia de pasivos no declarados, y evitando ambigüedades que puedan dar lugar a dudas interpretativas y futuros litigios.

Hecha la anterior salvaguarda y, para garantizar de forma más expresa los posibles pasivos ocultos de los que venimos hablando, en el contrato se podrán establecer una serie de garantías y/o reservas a favor del comprador, que se suelen configurar como una «penalización» para la vendedora para el caso de aparición de cualquier pasivo oculto y que, al estar expresamente recogidas en el documento firmado por las partes, evitan al comprador tener que acudir a la vía judicial para el caso de que se dé el supuesto de hecho «penalizado». De entre estas estipulaciones, sin duda, la más usada y habitual es la de «retención de precio mediante depósito», a través de la cual las cantidades retenidas-depositadas se liberan a favor del vendedor, paulatinamente, conforme transcurren los plazos que se fijen, a condición de que no haya aparecido ningún pasivo no declarado. Otras garantías habituales son las de aval bancario, garantías personales por parte de los propietarios de la vendedora y cualquier otra que pueda satisfacer las necesidades de garantía y seguridad que busca el comprador.

En cualquier caso, de lo que no queda duda, es de que la adquisición de una empresa conlleva una serie de riesgos a futuro que deben ser correctamente ponderados y estudiados antes de formalizar la operación, y que requieren del establecimiento de cautelas y garantías aseguratorias.

Antonio J. Rubí del Aguila