No es nada infrecuente que un inmueble sea copropiedad de varias personas, bien porque lo hayan adquirido conjuntamente por compraventa (una pareja, unos socios…), bien porque lo hayan recibido por herencia (unos hermanos, por ejemplo)… Estos casos de copropiedad pueden presentar diferentes problemas en cuanto a los actos que se refieran a dicho inmueble.

El código civil contiene diversos artículos (392 y ss.) que regulan ciertos aspectos de la copropiedad, entre los que podemos destacar los siguientes:

Art: 394 CC: Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.

Al respecto, la Sentencia de la Sala Primera del TS de 9 de diciembre de 2015 declaró como doctrina que «la aplicación de turnos de ocupación con uso exclusivo por periodos sucesivos y recurrentes será considerada como una fórmula justa y aplicable a los casos de comuneros de viviendas cuando no sea posible o aconsejable el uso solidario o compartido y la comunidad o algún comunero así lo inste».

El artículo 397 CC, por su parte determina ningún propietario, puede alterar la cosa común sin el consentimiento del resto de propietarios, aunque de dichas alteraciones pudieran resultar ventajas para todos.

El artículo 398 CC, establece que “Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes.”

Pero llegados a este punto hay que resaltar que pueden surgir enormes problemas de interpretación en relación a si una determinada actuación constituye un acto de administración o se trata de un acto de disposición, cuestión trascendental porque, en función de ello, el acto en cuestión ejecutado por unos determinados copropietarios será ajustado a derecho, o no.

Para realizar válidamente un acto de administración, solo es necesario el acuerdo de la mayoría de los copropietarios (es decir, de aquellos cuyas cuotas de participación representen una mayoría); de no existir conformidad de la mayoría o, aún habiéndola, se trate de un acuerdo gravemente perjudicial para determinados interesados, será precisa la autorización judicial para que se lleve a cabo el acto en cuestión, o se considere conforme a derecho el llevado a cabo.

Un ejemplo habitual de conflicto –administración o disposición- es el arrendamiento del bien en proindiviso. La Jurisprudencia ha establecido que la nota fundamental para discernir si se trata de un acto de administración (válido, por tanto, si cuenta con la mayoría de los copartícipes) o un acto de disposición, estriba en la duración del contrato en cuestión. Se considerará que se trata de un mero acto de administración si el arrendamiento es de duración inferior a seis años, y se considerará de disposición si supera esa duración. En este sentido, por ejemplo, la SAP 33/2020 de la Sección 8ª de Valencia de 27 de Enero.

La Jurisprudencia también ha considerado como actos de administración, la resolución del contrato de arrendamiento, la interposición de una demanda de desahucio por precario o, por ejemplo, siguiendo con lo atinente a los arrendamientos, la reclamación de rentas debidas por el arrendatario. En este sentido la reciente SAP 395/2020 de la Sección 3ª de Baleares de 13 de Octubre.

En estos casos se considerada ajustada a derecho la actuación judicial iniciada por un solo copropietario aún sin que medio acuerdo de los demás copartícipes, siempre que dicha actuación suponga un beneficio para la comunidad en su conjunto y no conste negativa expresa de propietarios que representen la mayoría de cuotas. En este sentido se pronuncia la reciente STS 691/2020 de la Sala Primera, de 21 de Diciembre.

A diferencia de los analizados, los actos de disposición requieren para su validez el acuerdo de los copropietarios por unanimidad. Son ejemplos típicos de actos de disposición que, por tanto, requieren de unanimidad, los siguientes:

–          Venta de la cosa común por uno de los propietarios: Respecto a estos casos (venta por un copropietario, o varios, pero sin el acuerdo de los demás) la jurisprudencia mantiene dos posturas: a) sentencias que entienden que se trata de un negocio jurídico nulo de pleno derecho; b) otras, que consideran que del citado contrato se derivan efectos contractuales para los vendedores que han formalizado el contrato y el comprador, pero no para los cotitulares que no participaron en el contrato y que, por tanto, mantienen intacta su porción de copropiedad. Al respecto, la Sala Primera del TS se ha pronunciado en Sentencia 619/2015 de 3 de Noviembre y Sentencia (del Pleno) 827/2012 de 15 de Enero de 2012.

–          Obras que conllevan la alteración de la cosa común: Confome al 397 CC precisan de la unanimidad de los copropietarios. El problema estriba en determinar que es alteración de la cosa común… lo cual se puede definir como una alteración tal que modifique la tipología, sustancia o destino de la cosa en cuestión. Al respecto la STS 783/1997 de 19 de Septiembre.

–          Resolución de un contrato de compraventa: La Jurisprudencia existente al respecto exige la unanimidad de los copropietarios para ejercitar la acción de resolución de un contrato de compraventa al entender que dicha resolución va más allá de la mera administración del bien. Al respecto se ha pronunciado recientemente nuestra AP de Almería en Sentencia 896/2019 de 18 de diciembre de la Sección Primera.

–          Arrendamientos de duración superior a seis años: Como decíamos la Jurisprudencia considera acto de disposición el arrendamiento de un bien por encima de los 6 años, y acto de administración el arrendamiento de duración inferior.

En cualquier caso, debe valorarse el concreto acto pretendido/ejecutado por un copropietario o varios de ellos para, en función de su naturaleza y efectos, valorar si nos encontramos ante un acto de administración o un acto de disposición; en función de ello, será necesario el acuerdo de una simple mayoría o, en el segundo de los casos, el acuerdo unánime de los copropietarios.

 

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